Immobilien im Vorsorgefall: Warum eine bloß beglaubigte Vollmacht nicht immer genügt
Betreuung trotz Vorsorgevollmacht
Eine Vorsorgevollmacht verhindert eine Betreuung nur, soweit sie wirksam, ausreichend und praktisch einsetzbar ist. Nach § 1814 Abs. 3 BGB ist eine Betreuung nicht erforderlich, soweit ein geeigneter Bevollmächtigter die Angelegenheiten gleichermaßen erledigen kann.
Fehlen Grundstücksgeschäfte oder können sie nicht in der notwendigen Form nachgewiesen werden, kann das Gericht eine Betreuung allein für diesen Aufgabenbereich einrichten. Es handelt sich nicht zwingend um eine umfassende „Amtsbetreuung“.
Wer wegen Krankheit, Unfall oder Demenz nicht mehr selbst handeln kann, benötigt eine wirksame Vertretung. Eine Vorsorgevollmacht kann grundsätzlich verhindern, dass das Betreuungsgericht einen Betreuer bestellt. Bei Grundstücken und Finanzierungen kommt es jedoch entscheidend auf Inhalt und Form der Vollmacht an.
Grundstücksgeschäfte
Nach § 167 Abs. 2 BGB ist eine Vollmacht grundsätzlich nicht allein deshalb beurkundungsbedürftig, weil das spätere Rechtsgeschäft notariell beurkundet werden muss.
Für Eintragungen im Grundbuch verlangt § 29 GBO jedoch einen förmlichen Nachweis der Vertretungsmacht. Eine öffentlich beglaubigte Vollmacht kann dafür grundsätzlich ausreichen. Eine nur privatschriftliche Vollmacht ist dagegen im Grundbuchverkehr regelmäßig nicht verwendbar.
Auch eine Beglaubigung durch die Betreuungsbehörde kann grundsätzlich ausreichen. Seit 2023 endet deren Beglaubigungswirkung bei einer Vollmacht jedoch mit dem Tod des Vollmachtgebers. Für eine über den Tod hinaus einsetzbare Immobilienvollmacht ist daher eine notarielle Gestaltung vorzugswürdig.
Finanzierungen und Darlehen
Besonders problematisch sind Verbraucherdarlehen. Eine allgemein formulierte Befugnis zur Aufnahme von Krediten reicht nicht immer aus.
§ 492 Abs. 4 BGB unterwirft die Vollmacht zum Abschluss eines Verbraucherdarlehens grundsätzlich besonderen Form- und Inhaltsanforderungen. Eine Ausnahme gilt insbesondere für notariell beurkundete Vollmachten. Die bloße öffentliche Beglaubigung der Unterschrift ist dafür regelmäßig nicht gleichwertig.
Ist der Vollmachtgeber bereits geschäftsunfähig und muss beispielsweise ein Kredit für eine Sanierung, Pflegekosten oder eine Umschuldung aufgenommen werden, kann deshalb eine ergänzende Betreuung notwendig werden.
Betreuung trotz Vorsorgevollmacht
Eine Vorsorgevollmacht verhindert eine Betreuung nur, soweit sie wirksam, ausreichend und praktisch einsetzbar ist. Nach § 1814 Abs. 3 BGB ist eine Betreuung nicht erforderlich, soweit ein geeigneter Bevollmächtigter die Angelegenheiten gleichermaßen erledigen kann.
Fehlen Grundstücksgeschäfte oder können sie nicht in der notwendigen Form nachgewiesen werden, kann das Gericht eine Betreuung allein für diesen Aufgabenbereich einrichten. Es handelt sich nicht zwingend um eine umfassende „Amtsbetreuung“.
Eine reine Grundstücksvollmacht reicht außerdem nicht für Gesundheitssorge, Pflege, Aufenthaltsbestimmung oder freiheitsentziehende Maßnahmen. Bestimmte medizinische und freiheitsentziehende Entscheidungen müssen nach § 1820 Abs. 2 BGB ausdrücklich in einer schriftlichen Vollmacht bezeichnet sein.
Rechtlich sicherste Lösung
Bei vorhandenem Grundbesitz empfiehlt sich regelmäßig eine notariell beurkundete General- und Vorsorgevollmacht. Diese sollte insbesondere regeln:
Grundstückskauf und Grundstücksverkauf,
Belastung mit Grundpfandrechten,
Verbraucherdarlehen,
Bank- und Depotangelegenheiten,
Gesundheitssorge und Pflege,
Heim- und Wohnungsangelegenheiten,
Vertretung gegenüber Behörden,
Fortgeltung bei Geschäftsunfähigkeit und gegebenenfalls über den Tod hinaus.
Ergänzend sind eine Betreuungsverfügung, die Registrierung im Zentralen Vorsorgeregister und bankeigene Konto- und Depotvollmachten zu empfehlen.
Fazit: Eine öffentlich beglaubigte Grundstücksvollmacht kann für einzelne Immobiliengeschäfte ausreichen. Wer eine Betreuung möglichst zuverlässig verhindern und auch spätere Finanzierungen ermöglichen möchte, ist mit einer notariell beurkundeten General- und Vorsorgevollmacht rechtlich deutlich besser abgesichert.
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