Täuschung beim Hauskauf: Käuferin darf Kaufvertrag rückgängig machen

(Kiel) Zeigen sich nach dem Kauf einer gebrauchten Immobilie gravierende Schäden oder Probleme mit der Baugenehmigung, hat der Erwerber oftmals keine Handhabe, gegen den Verkäufer vorzugehen. Denn in praktisch allen Hauskaufverträgen findet sich ein Ausschluss der Haftung für Mängel jeglicher Art. Der Käufer muss dann die Kosten der Mangelbeseitigung selbst tragen.


Dass ein Rückgriff auf den Verkäufer in Ausnahmefällen doch möglich ist, so der Stuttgarter Rechtsanwalt, Fachanwalt für Erbrecht und Arbeitsrecht Michael Henn, Vizepräsident der DASV Deutsche Anwalts- und Steuerberatervereinigung für die mittelständische Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, zeigt eine aktuelle Entscheidung des Landgerichts Frankenthal (Pfalz), Urteil vom 01.10.2025, Az. 6 O 259/24.

Danach kann ein Hauskauf trotz Haftungsausschluss erfolgreich angefochten werden, wenn der Verkäufer den wahren Zustand des Hauses verschleiert hat. Denn die Haftung lässt sich nicht wirksam ausschließen, wenn der Käufer arglistig getäuscht worden ist.

Die Käuferin erwarb ein in Neustadt a. d. Weinstraße gelegenes Anwesen unter Ausschluss der Gewährleistung für mehr als 600.000 Euro. Im Maklerexposé wurde das Haus unter anderem als „liebevoll kernsaniert“ beworben. Die Verkäuferin verschwieg jedoch eine wichtige Information: Sie hatte wenige Monate zuvor ein Telefonat mit der Stadtverwaltung geführt, in dem zur Sprache kam, dass für eine Außentreppe und eine Terrasse auf dem Grundstück keine Baugenehmigung existierte.

Nach dem Verkauf forderte die Stadtverwaltung die Käuferin zur Beseitigung der Terrasse und der Außentreppe auf, da diese unzulässig auf deren benachbartem Grundstück errichtet worden war. Zweites Problem: Ein von der Käuferin beauftragter Elektriker sah die Elektroinstallation als nicht neuwertig, sondern auf dem Stand der 1990er Jahre befindlich an. Die Käuferin wollte sich daraufhin vom Kaufvertrag lösen. Sie erklärte die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung und trat hilfsweise vom Vertrag zurück.

Die Richterin gab der Käuferin recht. Sie sei getäuscht worden, weil die Verkäuferin zum einen den Konflikt mit der Stadtverwaltung nicht offenbart habe. Zum anderen entspreche das Haus nicht der Beschreibung im Maklerexposé, das wie eine öffentliche Äußerung der Verkäuferin zu werten sei. Denn eine Kernsanierung setze nach allgemeinem Sprachgebrauch voraus, dass die Bausubstanz in einen nahezu neuwertigen Zustand versetzt worden sei. Die Verkäuferin habe aber die Zweifel an der Neuwertigkeit der Elektroinstallation nicht ausgeräumt. Auf den Gewährleistungsausschluss könne sie sich nicht berufen, denn sie habe die Renovierungsarbeiten selbst verantwortet und damit den wahren Zustand des Hauses gekannt. Die Käuferin dürfe deshalb ihr Geld gegen Rückgabe des Hauses zurückverlangen.

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Es wurde Berufung zum Pfälzischen Oberlandesgericht eingelegt.

Henn empfahl, dies zu beachten und in Zweifelsfällen rechtlichen Rat einzuholen, wobei er auch in diesem Zusammenhang auf die Rechtsanwälte der DASV Deutsche Anwalts- und Steuerberatervereinigung für die mittelständische Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — verwies.

Für Rückfragen steht Ihnen zur Verfügung:

Michael Henn
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Erbrecht
Fachanwalt für Arbeitsrecht
DASV Vize – Präsident

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