Mietminderung bei möbilierter Wohnung

Der Mieter hatte einen Mietvertrag über eine möbilierte Wohnung abgeschlossen, in der die Wohnungsgröße mit 50 m² angegeben worden war. Vereinbart wurde hierfür eine monatliche Kaltmiete, pauschalierte Nebenkostenvorauszahlungen für Heizung und Strom.

Tatsächlich hatte die Wohnung nur eine Fläche von 44,30 m², so dass eine Flächenabweichung von 11,5 % vorlag. Er minderte die Kaltmiete um 11,5 % und forderte für die Dauer des Miet-verhältnisses (30,5 Monate) den Minderungsbetrag vom Vermieter zurück.

Da die tatsächliche Wohnfläche von der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % abwich, steht dem Mieter grundsätzlich nach § 536 BGB das Recht zur Minderung zu.

Das mit dieser Sache befasste Berufungsgericht war der Auffassung, die Minderung sei von der vereinbarten Kaltmiete zzgl. der pauschalierten Heizkostenvorauszahlung zu berechnen. Die Stromkostenpauschale sei bei der Mietminderung unberücksichtigt zu lassen, da diese nicht zu den Betriebskosten im Sinne der 2. Berechnungsverordnung zu zählen sei. Stromkosten fielen typischerweise beim Mieter und nicht beim Vermieter an. Allerdings sei nicht eine Minderung um 11,5 % (Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Mietfläche) vorzunehmen, sondern lediglich eine reduzierte Minderungsquote. Die Beeinträchtigung durch eine Wohnflächenabweichung bei einer möbilierten Wohnung sei geringer, als bei einer leer vermieteten Wohnung.

Der Bundesgerichtshof sah dies anders und entschied, dass bei einer Wohnflächenabweichung einer möbiliert vermieteten Wohnung das Maß der Wohnflächenabweichung für die Minderung maßgeblich sei. Er ließ dabei offen, ob seine Entscheidung anders ausgefallen wäre, wenn im Mietvertrag die Tatsache der Möbilierung gegenüber den übrigen Mietkonditionen eine eigenständige Bedeutung gehabt hätte.

Vor diesem Hintergrund empfiehlt es sich, in vergleichbaren Konstellationen im Mietvertrag ausdrücklich eine Kaltmiete für die Überlassung der Mieträume zu vereinbaren, daneben einen separat ausgewiesenen Mietzins für die Überlassung der Möbel. Dies eröffnet zumindest die Chance, dass bei einer Wohnflächenabweichung die Minderung nur aus dem Mietzins für die Überlassung der Räumlichkeiten vorgenommen wird.

In der Entscheidung betont der Bundesgerichtshof nochmals, dass die Mietminderung korrekterweise aus der Bruttomiete und nicht aus der Kaltmiete vorzunehmen ist. Da in dem entschiedenen Fall der Mieter allerdings die Minderung aus der Kaltmiete berechnet hatte, setzte sich der BGH nicht mehr mit der Frage auseinander, ob auch die pauschalierte Stromkostenvorauszahlung bei der Minderung zu berücksichtigen ist (vgl. BGH, Urteil vom 02.03.2011, VIII ZR 209/10).

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