Pech für Anleger: keine Anrechnung von Erlösen aus Grundstücksverwertung auf die persönliche Gesellschafterhaftung, falls nicht vereinbart.

Der BGH hat mit seinen Urteilen vom 8.02.2001 (Aktenzeichen II ZR 243/09 und II ZR 263/09 ) festgestellt, dass eine verminderte quotale Haftung von Gesellschaftern geschlossener Immobilienfonds nicht immer im Fall einer vorausgegangenen Grundstücksverwetung anzunehmen ist.

Auch bei der Vereinbarung einer quotalen Haftung der Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts Leistungen aus dem Gesellschaftsvermögen ist die Haftung der Gesellschafter demnach nicht automatisch vermindern.
In den vom BGH entschiedenen Verfahren nahmen die den Fonds finanzierenden Banken die jeweiligen Fondsgesellschafter persönlich auf Rückzahlung in Anspruch. Strittig war die Frage in welchem Umfang Erlöse aus der Verwertung der Grundstücke die jeweilige Haftung des einzelnen Gesellschafters mindert.
In den Darlehensverträgen war vereinbart, dass die Gesellschafter entsprechend ihrem Anteil am Gesellschaftsvermögen persönlich haften (quotale Haftung).
Die Pressestelle des BGH (Presse Mitteilung Nr. 24/2011)berichtet wie folgt:
Nachdem die Fonds in Zahlungsverzug geraten waren, kündigten die Banken die Kredite. Sie verwerteten die Fondsgrundstücke. Die Parteien streiten darüber, ob und in welchem Umfang die Erlöse auf die persönliche Haftung der Gesellschafter anzurechnen sind.
Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main hat angenommen, bei einer quotalen Haftung müsse die Bank den Erlös aus der Verwertung des Grundstücks anteilig zu Gunsten der Gesellschafter berücksichtigen. Das Kammergericht in Berlin hatte hingegen in einem ähnlich gelagerten Fall die Verträge ausgelegt, dass darin keine anteilige Anrechnung der Erlöse vereinbart war und die Haftungssumme der einzelnen Gesellschafter unverändert blieb.
Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main aufgehoben und die Revision gegen das Urteil des Kammergerichts zurückgewiesen. Ob die Erlöse aus der Verwertung des Gesellschaftsvermögens anteilig die Haftung jedes Gesellschafters mindern, hängt von den zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen ab.
Die quotale Haftung ist kein gesetzlich geregeltes Haftungskonzept, so dass die Vertragsparteien in der Gestaltung frei sind.
Da in den beiden vom BGH entschiedenen Fällen die Verträge keine Anrechnung der Erlöse vorsahen, verminderten hier die Einnahmen aus der Grundstücksverwertung den Umfang der persönlichen Haftung der Gesellschafter nicht.
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